小区的广告、停车收益该归谁所有？

某小区的电梯间、楼道墙面、门禁闸机等处遍布商业广告，公共停车位也收取停车费。但是物业公司从未公示上述收入情况和用途，小区业主委员会要求公开账目并返还收益，物业公司以“抵销部分业主欠付物业费”为由拒绝。

其中的争议焦点在于，利用小区共有部分（如电梯、外墙、公共停车位）产生的广告费、停车费等收入，究竟归谁所有？物业公司可以从公共收益中扣除什么合理成本？

根据民法典第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据民法典第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据民法典第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

一般来说，公共收益指利用共有部分产生的收益，例如公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等部分的广告费，公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费，通信设备占地费等。

公共收益在物业扣除合理成本之后，属于业主共有，应当由业主共同决定使用、分配。合理成本，指物业公司为获取、维护、管理小区公共收益而直接、必要、实际发生的费用。业主大会（或业委会）与物业服务企业可以约定按照收益的一定比例确定合理成本。没有约定比例的，应由物业服务企业举证证明合理成本。

物业服务人实际经营共有部分，并代收公共收益，应定期向业主公开收支情况。业主委员会负有主动管理和监督职责，如审核物业公司公示的账目，针对物业公司的违规行为及时提出异议等。

法院经审理认为，小区电梯、外墙、公共停车位等属于业主共有部分，物业公司利用上述区域开展经营活动所产生的广告费、停车费等收入，依法应在扣除合理成本后归全体业主共有。

根据法律规定，进行债务抵销的条件是当事人之间应当互负债务、互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个主体；共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销条件，公共收益不得与个别业主所欠物业费抵销。

最终法院判决，物业公司应当向该小区业委会支付属于业主共有的公共收益，并依法公开相关账目。

法官寄语

小区是共同的家园，作为小区业主，既要自觉履行缴纳物业费的义务，也要主动维护自身合法权益，积极参与业主共同决策，让“共有财产”真正转化为全体业主的“共享福利”。

物业公司要依法管理小区公共收益，不得擅自侵占、挪用，做到账目明晰、公开透明，并妥善保管好各项凭证。定期通过公告栏、网络平台等渠道向全体业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

业委会要守好业主的“钱袋子”，定期核对公共收益账目，发现物业账目混乱、隐瞒收益、不按时公示、违规使用收益等问题，应及时交涉，督促物业整改、规范管理，必要时代表业主通过诉讼等形式依法维权。 来源：闵行法院