物业管理演进史

整理｜应琛 制图｜刘绮黎

从1981年深圳诞生全国第一家物业管理公司，到2025年，中国有超过二十万家物业服务企业，管理着数十万个住宅小区，覆盖数亿城市人口，中国物业管理行业用四十余年完成了从“房管所”到“现代化服务商”的蜕变。

发展大事记

19世纪60年代

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国正值工业发展时期，造成了严重的房荒。有些开发商相继修建一些简易的住宅，以低廉的租金租给工人家庭居住，但环境恶劣，人为破坏时有发生，业主的经济收益也得不到保障。

当时，有一位名叫奥克维姬·希尔的女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善居住环境。自此以后，物业管理逐渐得到重视，被推广到世界各地。

20世纪80年代

1981年之前，中国不存在“物业管理”这个概念。城市居民住的是公房——单位分配的住房。

随着全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。

1994年

1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法治化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京、上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法治化。

2003年

2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法治、规范的高速发展新时期。

2007年

2007年，《物权法》颁布实施，标志着物业管理制度被国家基本法律规定明确下来。

进入21世纪10年代

物业管理迎来智慧化、多元化高质量发展期。5G、物联网等新技术的普及和广泛应用，提升服务效率与业主便捷度；物业服务也构建了“物业服务+生活服务”新模式。同时，行业监管从“资质管理”转向“信用监管”。

物业管理的特点

社会化

物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。对业主而言，就像找到了一个“总管家”；而对政府职能部门来说，则犹如找到了一个“总经理”。

企业化

物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。

专业化

物业管理是由专业的管理企业——物业公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

物业管理的类型

目前物业管理大体上有两种类型：委托服务型和租赁经营型。

委托服务型

房地产开发企业将开发建成的房屋出售给用户，一次性收回投资和利润，并委托物业管理企业对房屋进行日常的管理。此类物业有经营管理权而无产权。此类物业管理企业，多以经营小区为主。

租赁经营型

房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由属下的物业管理企业或为该幢房屋专门组建从事租赁经营的物业管理企业，通过租金收回投资。此类物业管理企业拥有经营管理权、产权。此类物业管理企业，多以经营商业大楼、综合大楼、写字楼为主。

资料来源：光明网等