以案释法厘清小区烦心事的权责边界

党建引领聚合力，物业共治惠民生。近日，长宁区人民法院发布了10个物业纠纷基层治理案例，涵盖公共收益管理、业委会规范化建设、相邻关系等重点领域，直面物业治理领域的难点、堵点、痛点问题。本期选择其中几个案例，尤其是每个案例后，长宁法院都附有针对性的治理建议供参考，旨在向社会传递正确的价值取向，提供清晰的行为指引。

狂风拔树“祸从天降”

某日凌晨，台风登陆上海，某小区公共部位的一棵陈年大树被连根拔起，倒地过程中直接砸穿屋面，顶楼业主的阁楼亦严重受损。该树木属于全体业主共有，由物业公司负责日常管理、养护。

顶楼业主认为，气象部门多次发布台风预警，物业公司未采取有效的预防措施，存在过错，应当赔偿顶楼业主的损失。物业公司则认为，台风过境导致树木倾倒，顶楼业主的损失由不可抗力所致，物业公司不应赔偿。

法院经审理认为，台风登陆前，气象部门已多次预警，物业公司未能提前检查小区业主共有的绿植状况，未采取修剪、加固等合理措施避免树木折断、倾倒，违反物业服务合同约定的服务标准，存在过错，应当赔偿顶楼业主的损失。

治理建议

物业公司应当依法依约管理、养护小区公共部位的绿植，采取以下措施，避免服务瑕疵导致业主受损。

全周期、常态化绿植管理。物业公司应全面梳理小区内的公共绿植，制作绿化档案，制定专业的绿化作业规范。落实常态化巡查，定期修剪枝干、清理枯腐、加固倾斜树木、防治病虫害等，实现绿植生长的全周期管理、养护。

制定应急预案，防范风险。物业公司应针对台风、暴雨、暴雪等极端天气，制定专项应急预案。在气象部门发布预警后，及时响应、紧急排查，对高风险林木采取专业处置措施，并有效提醒业主远离。

选票存伪 选聘撤销

某小区业委会启动物业公司选聘表决。初期唱票显示，大部分收回票选择续聘原物业公司，少部分选择另聘物业公司。后核算面积时发现数据异常，再行复核后发现大量重复选票。经鉴定机构抽样鉴定，确认抽样中有1张选票的业主大会印章系伪造。业委会遂参照鉴定报告中印章辨别方法自行比对其余选票，并据此将30张选票认定为假票剔除，另通过事后私下询问个别业主的方式，将原先的1张无效票计入有效票范畴，最终作出另聘物业公司的决定。

赵某作为小区业主，认为业主大会表决程序严重违法，侵害了业主的合法权益，遂诉至人民法院要求撤销该决定。法院经审理认为，表决程序存在重大瑕疵：一是在怀疑存在较大比例假票、可能对表决结果造成实质影响的情况下，业委会仅凭肉眼比对判定选票真伪，且未公示核验过程；二是对无效票采取双重标准，选择性地通过事后核实“复活”部分选票，进而满足表决比例。上述行为实质性侵害了业主的合法权益，人民法院据此判决撤销该决定。

治理建议

业主大会是业主自治的最高决策机构，是全体业主行使共同管理权、参与社区治理的核心平台。业委会组织业主大会表决时，负有依法依规核验选票的义务，确保表决结果符合业主的真实意思。对业主大会表决过程中的选票发放、计票唱票等各核心环节书面留痕，将会议记录、公示文件、选票原件等材料建档立册；在表决过程中邀请街道房办、业主代表等现场监票见证，保障计票唱票等环节公开公正；可探索运用线上智能投票平台，从技术上杜绝冒用业主身份投票的情况发生。

拒收新房 拒缴物业费

张某向开发商购买房屋用于投资，在房屋已竣工验收具备交付条件的情况下，因长期在外地等自身原因始终未办理收房手续，也未支付物业服务费。小区前期物业公司多次催讨物业费未果，无奈诉至人民法院。张某在审理中辩称，其未收房、未使用房屋，前期物业服务合同对其不发生效力，不同意支付物业服务费。

人民法院经审理认为，涉案房屋已竣工验收合格，满足交付条件，张某拒收房屋缺乏事实与法律依据，依照合同约定，应视为开发商已向张某完成了房屋交付义务，前期物业服务合同对张某具有约束力，张某应缴纳物业服务费。

治理建议

前期物业服务合同对全体业主具有约束力，但实践中部分业主会以个人未使用房屋为由拒绝缴纳物业服务费。为规范物业服务费收缴，明晰权责、减少纠纷，提出以下意见：

物业服务合同约束全体业主。小区全体业主应依照物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，个别业主未入住不影响合同对其的约束力。

个人事由不能对抗缴费义务。物业公司持续维护小区公共配套设施，不会因个别业主空置房屋而停止服务。在房屋满足交付条件的情况下，即便业主因自身原因不办理交接、不办理入住，亦不能作为拒缴物业服务费的合法理由。

来源：上海市长宁区人民法院