法官进小区，解“心结”、清欠款、优服务

因拒缴物业费，物业公司一口气将61户业主分别告上法庭。上海市普陀区人民法院受理案件后，法官没有坐堂问案，而是走进小区查实情、坐上调解桌解“心结”、跟在后面盯整改。日前，小区物业已整改到位，61位业主也依约足额缴纳了欠付的物业费。

61位业主拒缴物业费

“小区外来车辆随意进出，经常占用业主车位”“垃圾桶堆满了也没人清，窗户都不敢开”“电梯隔三岔五出故障，老人下一次楼都提心吊胆”……2024年末，王某等61名业主以物业公司在小区安保、环境卫生、设施运维等方面长期存在管理漏洞为由，暂缓缴纳物业费。物业公司催缴未果后，将61名业主诉至普陀区人民法院。

“这类案子，判简单，但是案结易，事了难。”普陀区人民法院立案庭（诉讼服务中心、诉调对接中心）诉调团队的法官颇有经验，“个案判决耗费大量司法资源不说，业主的怨气没消，小区的问题没改，过段时间还会有矛盾。”如何治标也治本？征得双方同意后，普陀区人民法院委派普陀区物业纠纷人民调解委员会（以下简称“物调委”）进行调处，并安排指导法官全程跟进。

“物业和业主本质上是利益共同体。”在指导法官罗珏卿和调解员接正萍看来，业主的核心诉求是整改服务短板、改善居住环境，物业公司希望保障正常运营秩序。两者并非不可调和，关键得找到双方都能接受的“点”。

不看现场，说不出公道话

调解桌上，双方各执一词、分歧突出，达成一致并不容易。物业公司负责人表示：“公司一直按照合同约定开展基础物业服务，业主群体性拒缴物业费，直接造成公司资金周转困难，公司连保洁工资都发不出，严重影响后续物业服务正常开展。”业主代表反驳：“卫生脏了不清理，设施坏了没人修，投诉了没人管，我们是迫于无奈的正当维权！”

指导法官、调解员在小区开展实地核查。消防通道被占、绿化带杂草丛生……两人一条条核实，最终得出结论：业主拖欠物业费不假，物业公司也确实存在履职不规范、整改不彻底等服务瑕疵。罗珏卿就地释法说理：“物业合同没履行到位，应当立即落实整改并承担相应责任！”同时，她也向业主反复解释法律知识：“物业服务确实存在一定瑕疵，但不能作为拒缴全部物业费的合法依据。”

解“法结”，更要解“心结”

清晰的事实认定与精准的法律释明，有效化解了双方紧绷的情绪。但问题怎么具体解决，还得谈。接正萍接随即邀请双方坐下来展开对话。“在缴纳物业费之前，必须先把问题整改到位”“我们年纪大了、没有收入，能不能放缓缴费期限”“认真整改可以，希望业主们也尽快足额缴费”……摸清了大家的核心诉求，接正萍立足小区长效治理耐心劝解，一边告知业主们，单纯拒缴物业费无法解决治理难题；另一边督促物业公司，正视管理漏洞，全面整改提质。

几轮谈下来，双方都松了口。物业公司承诺，全面梳理问题清单、逐项整改，建立常态化沟通渠道，部分缴费困难的老年业主可以分期收取费用。业主代表也说，愿意给物业整改时间，环境改善了就交费。

盯住整改，调解才不作废

调解好了，但事情还没完。如何不让承诺变成“空头支票”？跟踪监督机制让这桩事的化解真正形成闭环。指导法官与物调委调解员持续盯着物业落实整改：清理杂物枯枝、检修公共设施、增加保洁频次，建立常态化业主沟通机制……物业的服务，真正从“被动应付”转向“主动靠前”。

2025年初，罗珏卿来到小区回访。她把业主代表、居委会、业委会、物业公司拉到一起，开了一场专题治理工作会，在前期工作的基础上，协商小区治理问题，把纠纷化解成果转化成业主物业间的共识，真正固化为长效机制。“现在小区路平了，电梯稳了，垃圾按时清，干净整洁、设施完好，物业响应及时，居住体验好了太多。”回访那天，曾对物业颇为不满的业主王先生笑着说。

万家灯火背后，是群众对美好生活的期盼。普陀区人民法院没有只着眼于“判决”，而是多走了几步，走到基层，通过指导调解、巡回审判等，把安心送到群众“家门口”。

来源：“上海高院”公众号