借名购房有风险，一纸协议保家园

来沪打拼的李女士因购房资格不足，借表哥名义买下住房，房款分文未让表哥承担。十余年后房价翻番，表哥竟以“房本上是我的名字”为由要求她一家搬离。一场诉讼，让被颠倒的权利关系重回正轨。

李女士2008年来沪工作，与丈夫起早贪黑打拼，2013年看中上海某区一套总价180万元的两居室（以下简称“系争房屋”）。因夫妻俩均系外地户籍，社保缴费年限不足，不具备购房资格。表哥王某系上海户籍、名下无房，碍于亲戚情面愿意“帮这个忙”。当年5月，双方签订《借名购房协议》，约定系争房屋价款全部由李女士实际出资，王某仅为名义登记人，待李女士具备购房资格后配合过户。随后李女士支付首付54万元，以王某名义办理按揭贷款126万元，每月由李女士账户按时转入还款账户。交房后，李女士一家装修入住至今，物业费、水电燃气费均由其支付。王某十余年间从未负担分文，也从未踏进这套房子半步。

起初两家关系融洽，逢年过节礼尚往来。2023年，系争房屋市值涨至五百余万元。王某生意失败、负债累累，竟然打起房子的主意，先提出让李女士“补偿”两百万元，遭拒后翻脸不认账，声称房屋登记在自己名下，自己就是所有权人，限李女士三个月内搬离，随后带中介上门拍照挂牌。李女士又气又急：住了一辈子的家，一夜之间竟成了“别人的房子”。

李女士经人介绍找到我们咨询。我们给她梳理分析。第一，借名购房协议合法有效。根据民法典第一百四十三条、第四百六十五条，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方均有约束力，限购政策属行政管理范畴，亦不影响协议本身的效力。第二，王某只是名义登记人。民法典第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属的根据，但登记仅具权利推定效力；根据最高人民法院物权编司法解释（一）第二条，有证据证明登记簿记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的，其权利主张应予支持。李女士手握书面协议、出资及还贷凭证、十余年居住缴费记录，证据链完整。第三，依民法典第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，王某负有协助过户的合同义务，其反悔构成违约。此时李女士社保缴费早已满五年，过户并无政策障碍。

后李女士委托我们代理起诉，请求确认借名购房关系并判令王某协助过户。王某辩称协议系伪造、房款是李女士归还的借款，却既拿不出借款凭证，也无法解释十余年为何分文未付。案件走向与判决结果与我们的分析一致：法院判决借名购房协议合法有效，王某限期协助办理过户；其拒不配合时，李女士可凭生效判决单方申请登记。一审判决后王某未上诉。拿到新房本那天，李女士红了眼眶：当年一纸协议，如今救回了一家人的家。

此案提醒大家，借名买房的风险真实存在：登记人反悔、房屋因登记人负债被查封、被擅自出售甚至卷入继承纠纷，都可能令实际出资人陷入被动。确需借名的，务必签订书面协议，明确出资归属与过户条件，保留全部付款凭证，必要时可办理协议公证或抵押登记，为房屋再上一道锁；条件成就后应尽快办理过户，切莫碍于情面久拖。名字写在纸上，更要落到证上。

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