北外滩将建249米超高层综合体

距离第六批次土拍收官仅一周，上海2026年第七批次商品住宅用地集中出让昨日顺利落槌。本次共推出虹口北外滩、浦东唐镇、浦东张江孙桥、嘉定南翔、嘉定菊园5宗地块，全部成功出让，地块起始总价83.39亿元，最终成交总额90.6亿元，溢价总额7.21亿元。

本批次5幅地块中，浦东唐镇、张江孙桥、嘉定南翔3幅纯住宅地块吸引多家房企多轮竞价，最高溢价率达28.45%；虹口北外滩商住办综合体、嘉定菊园纯宅地仅1家房企报名，以底价成交。整体成交表现，反映房企拿地逻辑回归基本面：紧盯产业人口、成熟配套、稀缺产品三大核心价值。

作为本批次唯一内环内地块，虹口北外滩HK293-08地块打破纯宅地出让模式，规划商业、住宅、办公混合用地，总建筑面积10.67万平方米，住宅占比不超过30%，将打造249米超高层垂直综合体。地块位于北外滩核心无车区，毗邻480米浦西第一高楼，步行300米可达轨交12号线国际客运中心站，周边有来福士、白玉兰广场等，商业配套齐全。但项目对超高层建造、商业运营、产业导入综合能力要求极高，仅青山实业联合体1家房企报名，以38.45亿元底价成交。

浦东唐镇PDP0-0405单元C-02E-01纯住宅地块，是本轮参拍房企最多的地块。出让面积1.43万平方米，建筑面积3.28万平方米，起始总价12.3亿元，起始楼板价约3.75万元/平方米。经过47轮激烈竞价，招商蛇口+港中旅联合体以15.80亿元竞得，成交楼板价4.8万元/平方米，溢价率28.45%，延续板块改善盘热销行情，精准承接张江中产置换需求。

浦东新区孙桥社区14-01纯住宅地块，是板块近12年来首推商品住宅用地，长期供应空白积压大量科创自住需求。地块体量小巧，出让面积8390平方米，建筑面积1.85万平方米，起始总价6.43亿元。3家房企参与角逐，历经38轮竞价后，厦门建发以8.16亿元拿下，成交楼板价4.4万元/平方米，溢价率26.92%。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，张江持续导入的产业人口为本地块提供了稳定支撑。

嘉定南翔25-06纯宅地容积率仅1.3，为南翔近十年容积率最低的稀缺低密地块。出让面积4.04万平方米，建筑面积5.25万平方米，起始总价14.16亿元，起始楼板价约2.7万元/平方米。地块吸引3家房企报名，27轮竞价后，华润置地联合体以16.14亿元竞得，成交楼板价3.1万元/平方米，溢价率13.98%。

菊园街道JDC1-0501单元纯住宅地块，是今年5月刚设立的菊园街道首次出让住宅用地。出让面积3.31万平方米，建筑面积6.62万平方米，起始总价12.04亿元，起始楼板价约1.82万元/平方米。仅绿城1家房企报名，以底价12.04亿元顺利摘牌。

严跃进表示，本轮土拍整体运行平稳，溢价水平处于合理区间，市场预期趋向理性。房企投资重心持续向有人口、有产业、有配套的成熟板块倾斜，上海土地市场“量稳质升、冷热分化”的格局或将延续，后续出让地块仍将坚持精准供地，保障楼市平稳健康发展。

本报记者 杨玉红